唐山房价“过山车”

    供应量有限的市场背景下，高收入者拥有三到五套房产，用以投资或者回避通胀风险；中高收入者靠房贷供房；低收入者或者错过了机会的人买不起房。这是供求关系、消费者结构、政策背景等等因素共同作用于唐山房地产市场的结果。唐山这个三线城市，其房地产市场既与全国市场相关，又有其自身特色。

 

 

    曹琳(化名)也没有想到，只到一楼盘看了两次，就买下一套房子。

    她是今年7月初签约的。每平方米5140元，这在唐山目前的房价来说是“捡了便宜”。不过，这是该项目的扫尾房，一梯三户夹在中间的户型，没有北窗。

    不过，曹琳挺满意。“咨询过了，高层风大，没有北面窗户也通风。”她是唐山市某机关的公务员，月薪不到 3000，丈夫的薪水跟她差不多，两人买这套90平方米左右的房子总共花了“差一千52万”，每月贷款2000元，感觉能承受。

    “房子是买给公婆的，是我们的第二套房子。”曹琳其实很知足，她和丈夫的月薪都不太高，但已经有了两套房产。但她的堂姐就没这么幸运了。

    曹琳的堂姐今年34，孩子7岁了，至今一家三口还跟公婆一起挤在两室的老房里。

    “时间就是金钱”，曹琳比堂姐幸运在于早下决策。她们在1998年就出手买了房，那时候每平方米均价在1000元左右，到现在贷款早已还清。当时堂姐想多攒点钱再出手，没想到唐山房价一年一个样——— 2002年时两三千，2004年时4000，到现在已经每平方米六七千。堂姐夫妻俩在同一个企业，月薪都是一千多，“攒得没有涨得快”，事到如今再也买不起了。

    “她托我问着点儿经适房，可是唐山经适房少啊。”说起这些，曹琳很心疼自己的堂姐。

 

 

    曹琳买房的仓促事出有因。2008年5月，这一楼盘的房子曾卖到每平方米7000多元，今年有所回落，她这才赶紧买下来。“唐山市房价确实有一个回落，大概今年一季度时候触底。”唐山安信行地产顾问公司总经理万万说。他说，唐山作为三线城市，跟国内一线城市的地产走势基本一致，只是时间滞后半年左右。全国一线城市的房价在去年末触底，而唐山的触底点在今年的三四月份。

    今年5月左右，唐山楼市出现了罕见的景象，不少项目集体宣布降价。

    业内的销售人士说，一度价格冲到7000多元的一个项目，价格“缩到(每平方米均价)4000多元”。

    万万说，其实到了今年三四月份，唐山大批项目因为缺乏现金流支撑十分艰难，于是才出现5月左右集体宣布降价的市场现象。当时市区的项目每平方米降了500～1000元，市郊项目也降了200～500元，平均降幅在5%～20%之间。后来市场整体回暖，成交量上来了，开发商们才算挺了过来，实际成交均价回升到了现在的5500到6000元之间。

    不过，“本来就没怎么降，现在又升回去了”，这是普通市民的感受。

    小李说，大概6月时，她曾看到报纸上的广告，说某项目降价团购，就去售楼处问过。结果售楼小姐说那次团购只针对特定几个单位，她失望而归。“许多开发商推出的最低价，往往限定某个楼层，附带许多限制条件，我觉得不是真正降价”。

    有业内人士分析，这次的降价只是开发商“过冬”的一个试探，实际效果并不理想。只有一小部分目标明确、紧盯项目的买家从这次小小的降价波动中受益。

 

 

    业内人士说，唐山房价的涨涨跌跌，供求是一个最根本的原因。

    唐山房地产2008年的价格上涨，一个主要原因是唐山本地在2006～2007年的一个政策调整——— 政府下大力度清理整顿房地产市场秩序，结果从2005年后的两年内，只有中冶梧桐大道项目一宗商品房土地拍卖，市场上的楼盘也只有天元帝景一个项目的尾盘在售。所以直到2008年上半年，新房放量非常有限，大量刚性需求囤积，供求失衡导致了房价的急剧上扬。

    万万说，由于没有新建房，2007年的二手房市场出现了“20个人等一套房”的现象，于是二手房价格飙升。到2008年第二季度开始，这两年来第一批符合规范的新建楼盘开售，新房房价飙升，前面提到的大部分非高端小区也叫卖到每平方米7000多元，而且销售火爆。

    小靳就很不巧地在那时买了房子。

    2008年5月，同样是文章开头提到的那个楼盘，每平方米均价达到7500元。90多平方米的房子，小靳付出了74.8万元。小靳在媒体工作，还没有结婚，年收入“好的时候能达到4万”。回首买房的惨痛经历，小靳说，“感觉唐山的房价比较疯狂，没什么规律。”

    并非全无规律。可以说，今年唐山房市的放量如何，部分决定着房价的走势。唐山市一位具有政府背景的业内人士透露，今年，唐山市今年商品住宅计划新开工面积从600万平方米升至900万平方米，包括在路南、路北、高新区这市内三区新建100余个住宅小区。

    然而，浸淫唐山房地产市场多年的万万对这种说法持保留态度。他说，目前唐山房市的放量表面看上去很多，有效供应却很有限。虽然今年上半年有十几个楼盘开售，但其中没几个是新批项目，大部分都是“在3年前就已经打出了招牌”。而且，政府新批项目到开工建设还需一个漫长的周期。

    唐山当地一位房产记者说，他观察到的情况是，今年上半年，唐山市区内的新开工小区不到20个。

    业内人士分析，唐山市房产的供应量难以满足市场需求，更深层的原因是唐山市发展房地产比较晚。梧桐大道的项目营销主管陈宝存说，唐山房地产真正发展是从2004年起，此前更重视重工业的发展。万万则说，河北省的城市中，石家庄、沧州、邯郸，“哪个城市的开发量都比唐山大，人口却差不多”，这导致供小于求。

 

 

    现在，在唐山搜房网(全称“搜房房地产网”，号称唐山房地产门户)上，以网友点击量决定的“唐山热门楼盘排行榜”中，名列前五位的分别是凤凰世嘉(均价6500)、鹭港未来城(均价8000)、碧玉华府(均价6000)、唐山万达广场(均价8000)、宏扬·香木林(均价7400)，点击次数从4.6万到2.1万不等。

    上述小区每平方米均价在6000～8000元之间，这能代表目前唐山房地产的平均价格吗？万万表示，在网站、报纸这种公开媒体上，多数小区标价确实如此，实际成交时则可能优惠不少。一般而言，目前的实际成交价在6000元/平方米左右的占多数。

    高端楼盘梧桐大道的营销主管陈宝存则直言，现在5500～6000元的均价一般被开发商视为消费者可以接受的价格。他认为，今年下半年，房价将维持在这个基础上，涨的因素不太多，降的可能性也不大。这是因为，大批买房需求造成的刚性需求使房价不可能回落，而十几个楼盘的供应量已经比较大，使价格不可能上升太多。

    而万万的观点不尽相同。他认为，现在市场还处于供不应求的状态，只是买房人群在经历了去年二三季度的疯狂后已经相对理性，大部分自住型需求仍旧选择观望，使目前的均价维持在6000元/平方米左右。供不应求决定了房价不可能回落。

    其次，万万认为，目前唐山热销的项目都是2006～2007年政策调整之前启动的项目，真正销售是从2008年二季度开始的，才热销半年就赶上了全国性的房市低潮，又被拖住。开发商的开发周期被拉长、财务成本越垒越高，预算利润被积压，很少有开发商会选择再大幅降价，除非需要断腕自救。“所以，我认为(今年下半年)不可能降价。但也不会升太多。其实现在楼盘的宣传已经为将来的价格留出了余地，顶多就是按宣传的六七千走，优惠少些而已。”万万说。

 

 

    唐山房价比省会石家庄高，这是河北房地产市场一个特殊的现象。就拿刚刚公布的房价统计数据来说吧，上半年唐山市区商品住宅销售均价为4876元/平方米，而省会石家庄，7月份的统计数据刚刚突破四千大关——— 4015元/平方米。真实的市场情况更有甚于此，在唐山，6000元左右的楼盘司空见惯，而在石家庄，5000元以上刚被视为高端楼盘。

    “唐山房价高，供求关系的严重失衡，供小于求的市场是主因，还有一个原因就是有钱人太多惹的祸”，在采访中，我的媒体同行表达了上述观点，他认为，唐山房地产的消费者结构与其他城市的“两头小中间大”确实不同，其他城市是中间收入人群多，高收入者和贫困者少，而唐山的高收入者确实较多，在供小于求的市场背景下，房子少，需求多，报多高的价都有人买得起，“有钱人托举房价”的因素在一定程度上成立。

    在采访中，万万也提到唐山房市一个特殊的现象。他说，曾经有人投几千万买下某个小区的一个单元，“自己住，给亲戚住，反正买不少房在那儿放着。”他认为，比省内其他城市更多的有钱人“下嫁”电梯公寓市场，这是唐山房价不会降的原因之一。

    的确，唐山是一个资源型城市，很多人靠钢铁、煤炭行业起家，有钱人比省内其他城市更多。国家在2002年左右叫停别墅用地审批后，唐山市能够真正对位这些有钱人的高端项目几乎没有，他们“被迫”进入本来对位工薪阶层的电梯公寓市场。一些项目的营销主管告诉记者，在项目销售中，一家三五套房子的大有人在，像上文提到的砸巨款买下更多房子的人也不少。

    另一个现实情况是，现在钢铁、煤炭行业不景气，就有一部分人将资金投向房地产，靠买房来保值或者防通胀风险，这些资金也会托举房价。

    万万感觉，“这跟炒房还不太一样。炒房是一种投机行为，而这些老板是用闲钱买房，并不是以赚钱为目的，一般是自己住或者给孩子留着。当然也有以备不时之需的意思，手头紧的时候可以卖出去。”

    对于“有钱人托举房价”一说，唐山市房协的陈先生说，这种情况有，但能否作为托举房价的一个原因值得商榷。

    唐山市统计局的数据显示，2009年上半年，唐山市区城市居民人均可支配收入为9226元。按每户夫妻两人计算，年户均可支配收入约36900元。同期唐山市区商品住宅销售均价为4876元/平方米，单套住房建筑面积按90平方米计算，则每套房438840元。房价收入比达到了11.9倍(438840÷36900)，高出了4～6倍的正常比值。

    在有限的房产资源下，高收入者拥有三到五套房产，用以投资或者躲避通胀风险；中高收入者靠房贷供房；低收入者或者错过了机会的人买不起房。这是供求关系、消费者结构、政策背景等等因素共同作用于唐山房地产市场的结果。唐山这个三线城市，其房地产市场既与全国市场相关，又有其自身特色。