房价拐点在2012年春节前后

    随着房价调控深入和金融政策的全面收紧，全国一线城市房价率先进入下降通道，中海、龙湖、保利、万科等众多一线房企或降价或猛推特价房，试图在销售低迷、资金绷紧的当口抢得先机，以挽回销售业绩。2008年楼价大跌的局面已然重现。

 

　　而民生银行一信贷部门负责人和一位与多家开发商关系密切的信托经理均告诉记者，目前开发商的资金情况比2008年还要糟糕，如果不尽快降价回笼资金，很多开发商将面临资金链断裂。

 

　　10月27日，一向看跌房价的中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海指出，一线城市楼价已经出现拐点，未来最大跌幅可能将达到50%。不过一房企负责人向记者透露，政府对楼市调控的目标在降价20%左右，超过40%将会救市。

 

　　一线城市降价目标

 

　　进入2011年下半年，经过持续的宏观调控，中国房价开始出现涨停。国家统计局最新发布的统计数据显示，9月中国70个大中城市中，有59个城市房价涨幅同比回落。与上个月相比，10月中国北京、上海、广州、深圳等46个城市房价出现停涨或下降。　

 

　　曹建海认为，从统计局数据可以看出趋势：一些城市特别是一线城市已出现拐点；一些城市正在停涨，位于拐点之上；一些城市上涨幅度明显减小，正在迎来拐点。“按照现在的势头，只要政府不放松调控，房价将在未来6个月，即2012年3月底将出现15%左右的回落，4-9月降20%，10-12月再降20%，一线城市房价将出现40%-50%的回落。”曹建海认为。

 

　　市场层面则显示，上海、北京等一线城市房价正出现下降，成交更是低迷，而成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始走跌。众多开发商开始选择打折促销或者猛推特价房，降价房企代表中不乏绿地、中海、华润、龙湖等一线大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。　

 

　　而记者从多家开发商人士处采访到的观点则认为，楼价下跌已是大势所趋，不过未来一线城市降价幅度应该会在20%左右。

 

　　曾在2008年开启了降价潮的龙头房企万科在10月25日也表达了对目前楼市的忧心。万科认为，国内的房地产市场已经转向，并预期未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格将进一步下降。

 

　　另一知名开发企业负责人也告诉记者，降价20%应该是政府此轮楼市调控的一个大致目标，过高的跌幅将会损害中国经济的发展，降价超过40%政府预计就会出手救市。该人士同时认为，中海紫藤苑7折大降价等于拉开了一线城市楼价下跌的序幕，就像万科降价售楼拉开了2008年楼市进入下降通道的大幕一样，开发商降价回笼资金在下一个阶段将会越来越常见。“不过，一旦楼价进入下降通道，跌幅将比较难控，未来一旦楼价跌幅过大，政府可能将放松调控政策救市。”

 

　　不过曹建海认为，未来对房地产救市靠地方政府肯定不灵，唯有放松货币投放给银行救急。

 

　　拐点现2012年春节前后

 

　　从目前国内的形势来看，除了限购政策导致楼市销售低迷之外，全面紧缩的金融政策则是导致开发商资金链紧绷而不得不降价销售以回笼资金的根本原因。

 

　　今年以来，国内金融政策可谓全面收紧。央行年内六次上调存款准备金率，执行银根缩紧的货币政策，使商业银行因流动性的限制而被迫收紧房贷信贷额度；就在房地产企业大面积转向信托业融资以缓解资金链危机之际，监管层又在10月初对国内各大信托公司进行窗口指导，“电话叫停”房地产信托。

 

　　“这对缺钱的地产商可谓釜底抽薪。”一信贷经理告诉记者，因为国内房地产行业对银行信贷的依赖过高，信贷收紧后缺钱的房企很多，房地产信托被叫停，加上目前民间借贷风险过高，无疑断了开发商融资的财路。

 

　　而房贷政策的收紧也加重了楼市销售低迷。近期，随着北京建行首套房贷利率上浮1.1倍的消息传出，上海等多个城市也已开始跟进，纷纷上调首套房贷利率，这一范围又迅速扩大到不少二三线城市，部分银行忧心风险更是暂停了房贷发放。　　

 

　　中国银行10月11日发布的《2011年四季度经济金融展望报告》称，无论从经济形势，还是从房地产市场形势来看，预计房地产调控政策都不会放松，也不应放松，房价回调的压力还将进一步增大，近期部分城市已经开始出现价格松动。随着房地产企业资金压力的进一步加大，预计商品住宅价格调整的拐点可能会在2012年春节前后到来。

 

　　民生银行一信贷负责人告诉记者，目前开发商的资金情况比2008年更加糟糕，现在很多银行也没钱，房地产信托又被叫停，温州民间借贷危机的曝光也让民间热钱有所收敛，开发商在资金链绷紧的背景下，率先抢得先机降价销售回笼资金将是首选。

 

　　一房地产行业信贷经理也认为，目前开发商资金情况确实比2008年更恶劣，中海等企业的降价将掀开楼市新一轮的降价大潮，更多的开发商将会采取这种方式来回笼资金。“如果宏观调控政策不变，2011年的降价将只是个开始。”该信托经理认为。

 

　　中小房企卖身自保

 

　　广东省房地产业协会在10月27日发布的《2011年前三季度广东省房地产市场分析报告》称，房地产企业资金充裕度在今年前三季度为149%，已回到接近2010年低位水平，与2004年、2005年同期相当，因此，当前房地产业总体资金情况已相当紧张。

 

　　不过从上市公司的三季报可以看出，地产企业不仅是资金状况还是业绩都出现了两极分化，资金紧张在部分中小房企中更加明显。

 

　　Wind数据显示，截至10月27日，深沪两市已有49家上市房企公布三季报，经营活动产生的现金流总共为－336.84亿元，同比减少幅度高达54.41%，净利润为135.44亿元，同比增长仅为9.14%；46家公司中，31家房企业绩出现增加，15家房企业绩下滑；净利润环比下降的公司共29家，占比达62%。

 

　　相比往年，业绩下滑或亏损的房企数量正在大幅增加。其中，万科、招商地产、金地集团等一线房企三季度业绩增速均出现不同程度下滑。但宜华地产、国兴地产、天业股份等中小型开发商市场表现最为惨淡。

 

　　在资金链几乎断裂，销售持续低迷的背景下，抗打击能力较弱的中小房企不得不选择与大企业合作或者卖身自保。

 

　　业界对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计发现，今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现井喷之势，总数超过600宗，而去年同期则不足该数据一半。

 

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产开发企业正面临房地产市场化以来最为严厉的市场与政策环境，也面临着接近2008年金融危机期间的去库存与去杠杆双重压力。当前中国房地产行业正逐步进入行业显著洗牌的阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。